3기 신도시 사전청약 하고 후회합니다. (분양가, 시세차익 환수)

 

3기 신도시 사전청약 후회하지 않으려면 반드시 알아야할 내용과 분양가 정보 등을 알아봅니다.

 

3기 신도시 예상시세

 

기본 청약자격과 선정방식 등은 공식 홈페이지에서 확인하시는게 가장 정확합니다.

 

따라서 이번 포스팅에는 기본적인 정보 말고 3기 신도시 사전청약에 대한 다른 이야기를 해보려고 합니다.

 

어떤 형태의 분양이든 그냥 매수하는 것보다는 당연히 좋습니다. 시세보다 더 저렴한 가격에 구입할 수 있으니까요.

 

이번 3기 신도시 사전청약은 당연히 많은 관심이 쏠릴 수 밖에 없는 현재 부동산 시장입니다.

 

하지만 공공분양과 신혼희망타운 비중이 50%를 넘는 상황이기 때문에 일반분양 쪽은 공급되는 물량이 적긴 합니다.

 

그래도 자격이 된다면 당연히 청약을 넣어봐야겠죠. 만약 사전청약이 당첨이 된다고 해도 실제 본 청약과 입주까지는 10년 넘게 소요될 수 있다고 하는데, 어떻게 그런지 한번 알아보겠습니다.

 

 

3기 신도시 사전청약

 

지금의 분양도 아파트를 짓기 전에 분양을 하기 때문에 사전청약의 개념인데요.

 

우리가 기존에 알고 있는 청약을 본청약이라고 이해하시면 되고, 그 전에 미리 진행되는 걸 사전청약이라고 보시면 됩니다.

 

그리고 보통 본청약 후 3년 후 입주를 하게 됩니다.

 

 

입주까지 12년?

정부계획은 지금 사전 청약을 하고 본청약(실제분양)은 23~24년, 입주는 26~27년을 계획하고 있습니다.

하지만 이전의 사례 등을 통해 보게 되면 사전청약 후 본청약까지는 보통 5년 정도가 소요되고 있습니다.

 

그 사례들은 감일지구의 경우 2010년에 사전청약을 받은 후 13년에 본청약을 받을 계획이었지만, 실제는 18년에 본청약이 이루어지고 입주는 21년에 하게 되었습니다.

 

시흥 은계지구의 경우도 사전청약 후 본청약까지 5년 2개월의 시간이 소요되었구요.

 

이번 3기 신도시의 경우도 본청약까지 기존 사례들보다 더 늦어지면 늦어졌지 빨라질 가능성은 없어 보입니다.

 

그 이유는 토지보상 때문인데요. 강제수용하기에도 무리일테고 어찌되었던 일정차질이 불가피한 상황입니다. 관련한 더 자세한 내용은 아래 기사를 참고해주세요.

 

3기 신도시 토지보상 문제

 

전매제한 20년?

분양받고 난 후 전매제한 10년이 적용되는데요.

 

분양까지도 8~9년 걸린다고 한다면 사전청약일로부터는 20년까지도 매도를 하지 못 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

그 이후에나 현금화가 가능하다는 이야기죠. 

 

 

3기 신도시 분양가 정보!

 

LH에서 분양하는만큼 민간 건설사와 비교하여 분양가가 저렴합니다.

 

정부에서는 시세의 70~80% 수준으로 결정할 것이라고 밝혔는데요. 

 

근데 문제는 집값이 계속해서 오른다는 가정하에 본청약이 늦어진다면 지금보다 본청약 때 시세가 오른다면 지금부터  일찍 준비하고 움직인 청약자들에게 불리할 것입니다. 

 

예상 분양가는 3억~최고 10억까지 보고 있는데요.

 

입지별로 시세가 다르기 때문에 자세한 시세는 위 제목 링크를 참고해주세요.

 

 

신혼희망타운은 시세 차익 환수...

21년 올해 사전청약 물량은 약 3만호 정도 되는데, 그 중 절반이 신혼희망타운입니다. 따라서 일반 공급 물량은 1만 5천호 정도라고 볼 수 있습니다.

 

21년 사전청약 일정

 

그럼에도 불구하고 신혼희망타운이 실제 신혼부부들에게 외면받고 있는 실정입니다.

 

그 이유 중 가장 큰 것은 시세차익을 최대 50%까지 환수하기 때문입니다. 

 

실제로 2018년부터 공급된 수도권 신혼희망타운 27개 단지 중 18개 단지가 청약 경쟁률 한 자릿수를 기록했고, 파주, 양주, 의정부 신혼희망타운은 미분양까지 나온 상황입니다.

 

신혼희망타운 분양 받을 시 '신혼희망타운 전용 모기지' 상품은 연 1.3% 금리로 최장 30년까지 대출이 가능한데요.

 

투기과열지구여도 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 하지만 이 상품이 수익공유형 이라는 이름으로 향후 대출금 상환 때 분양가 대비 시세차익의 10~50%까지 정부가 환수하게 됩니다.

 

대출이 필요하지 않더라도 분양가의 최소 30% 이상은 이 상품으로 대출을 받아야 합니다.

 

대출기간과 자녀 수, LTV 에 따라 환수 비율이 정해지게 되는데요. 관련한 자세한 시세차익 환수 정산표는 아래 파일을 참고해주세요.

 

(참고자료) 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 정산표 등.pdf

0.11MB

 

그리고 신혼희망타운이 외면받는 또 다른 이유는 평수가 너무 작습니다.

 

요즘 이른바 국민평수는 84㎡ (33평) 인데요. 신혼희망타운의 경우 가장 큰 평수가 59㎡ 이고, 대부분 그 이하인 47㎡ ,45㎡ 가 대부분입니다. 평수가 낮을수록 평단가도 낮아지는 것도 요인 중에 하나일 것 같네요.

 

결론

물론 사전청약이 당첨되어도 본청약까지는 계약금도 들지않고, 청약통장이 살아있기 때문에 다른 민간 분양 청약이 가능합니다.

 

선택이 가능하긴 하죠. 하지만 시세보다 30% 정도 저렴하다는 3기 신도시 입주를 가장 원할겁니다.

 

하지만 위에서 말한 것과 같이 입주까지 10년 이상의 시간이 걸릴 수 있기 때문에 그 동안 전세난민을 감수해야 합니다.

 

따라서 상황에 맞추어 무조건 기다리는 것보다 플랜B도 계획하시면서 기다리시길 추천합니다.

 

 

 

 

돈 벌게 해주는 글들!

주택담보대출 거치기간 10년까지 두는 방법

주택담보대출 거치기간 연장 10년까지 할 수 있는 방법

 

나만 가입 안 해본 무료 보험의 반전, 이제 미끼 상품이 아니다.

나만 모르는 무료 보험의 반전, 이제 미끼 상품이 아니라고?

 

반값 부동산 중개수수료, 다윈 중개 알아보기!

다윈 중개(반값 부동산) 중개수수료 비교 및 후기!

  

네이버 부동산 매물 등록 최상단 게시방법!

네이버 부동산 매물 등록 최상단 게시 방법과 수수료 절약 정보!

 

운정역 스타 필드로 인해 뜨는 아파트와 시세

운정역 스타필드로 인해 뜨는 아파트와 완공시점은?

 

믿을만한 대출상담사 찾기!

대출상담사 찾기(믿어도 되나요?) 팩트체크!

 

근저당 말소 셀프로 하는 쉬운 방법!

셀프 근저당 말소 등기! 꿀팁까지 완벽 정리!

 

부동산 중개수수료 최대 10% 절약하는 꿀팁!

부동산 매매 전세, 중개수수료 7~10% 할인(절약)받는 방법!